开发回报 | xiously

投资回报

隨著經濟的快速發展和生活水準的日益提高，走出國門的人越來越多。現在，就有不少目光超前的房地產投資者已經將眼光瞄準了海外市場。不過，由於缺乏相應的管道和資訊，很多投資者對於海外投資只能是可望而不可及。人們最關心的還是如何在澳洲置業投資。三大因素吸引中國投資者最近幾年，亞洲地區的投資者在澳洲地產市場相當活躍，其中又以來自中國大陸的投資者增長最為明顯。為什麼他們樂於將投資方向選在澳洲呢？據澳洲置地市場總監段晏坤說，一言以蔽之，是因為澳洲房地產市場的投資風險相對較小，而回報又相當不俗。這主要有三個方面的原因：

首先，澳洲是一個政治經濟都非常穩定的國家，有相當完善的民主政治和社會管理體系。人均擁有的自然資源在全球首屈一指，經濟發達。自從第一世界大戰之後，澳洲就遠離戰亂，是南太平洋一塊和平的綠洲。

其次,澳洲是一個多元文化國家,移民來自全球200多個國家和地區。為了維持人口的增長和經濟發展的需求，近幾十年澳洲從未停止過接收來自世界各地的移民，年人口增長率約1.3％。由於有源源不斷的人口補充，促使各主要城市尤其是悉尼市區不斷膨脹向外擴張，這也就是悉尼地產物業格外受投資者和物業發展商青睞的原因。

第三，澳洲有完整的法規保障消費者權益，尤其在物業市場行業規範與管理都相當完善，因此，在澳洲購置物業的風險比起很多亞洲國家和地區都要小得多。而樓盤出現“爛尾”的機會幾乎是零。

投資前，確定物業升值潛質很重要

海外的買家投資在澳洲物業市場的回報實現主要來自三個方面，即利用匯率變動實現收益、出租租金收益回報和樓價增值。

從宏觀上說，在澳洲投資的風險相對其他國家而言是相當低的。這主要得益於澳洲社會政治穩定、相關的法制健全、確認保護私有財產。經過多年的完善澳洲形成了一套完整的法規體系保障消費者權益，尤其在物業市場行業規範與管理都相當完善。

如果從個案出發，在澳洲投資可能的風險有：不可抗拒的天災或意外，以及所投資物業所處在的地點選得不好，結果升值慢或空置率高,影響回報。專家提醒購房者，在決定入市時，確定所看中的物業是否具備升值潛質則很重要。並且，花一筆房屋物業的保險費是值得的。

此外，購房者在澳洲置業，要留意物業是否獲得外資審理局(Foreign Investment Review Board，以下簡稱FIRB）的批准。FIRB規定“外國人只准購買新落成的住宅物業”，用意是希望外來資金能刺激新屋供應量，而非搶購現有物業。

據瞭解，在澳洲，樓盤的品質問題是受到政府有關部門監管的，因此購買物業顧客的利益是有保障的。假如萬一購入有隱患的樓盤，根據澳洲的法例在該物業落成後７年內，凡有品質問題都可以追究建造商的責任，承建商必須做出補救或賠償。為了保障海外買家的權益，專家的忠告是：委託律師審核物業買賣合同，辦理查樓收樓等買賣交易手續；透過律師信託帳戶或者受政府監管的物業代理信託帳戶付款。▲

■澳洲概況

澳洲氣候溫和，海岸線連綿不絕，因此總是給人陽光充沛、碧水藍天的印象。這些都是吸引遊人前來觀光遊玩的特色。宜人的氣候，加上慷慨的稅務優惠和日趨完善的航空交通網絡，令不少海外地產投資者都希望在其陽光普照的沿海地區置業。

澳洲的海岸線長達3000公里，其龍頭城市悉尼，擁有景色壯觀的海港和連綿數裏的滑浪沙灘。可以說，悉尼是亞洲投資者最鍾情的地方，但是也是全澳洲生活指數最高的城市。

■域外傳真

今年一季度澳洲房價普遍下降　海景別墅市場仍有利可圖

根據統計數位，自1965至2003年，澳洲房價基本是向上走的。雖然悉尼的房價在過去近40年一路攀升，大致平均每7年就翻一番，但隨著人均收入的提升，房價仍在工薪階層能力負擔之內。

需要投資者注意的是，澳洲澳中房地產協會網站公佈的資訊表明，澳洲延續已久的房地產市場熱，從去年第四季度開始呈現冷卻的跡象，目前正處於調整時期。澳洲銀行系統2004年5月份的資料表明，2004年第一季度，澳洲全國範圍內房屋價格普遍下降，這是澳洲繼10年前經濟衰退之後的首次全國範圍內房價下降。

根據澳洲房地產監察組織統計，中等房地產價格下降的幅度為：悉尼12.9%，墨爾本7.5%，布里斯班1%。更有資料指出，在未來6年內，考慮通貨膨脹因素，澳洲首府城市已經建成的房屋價格，將會有大約30%的跌幅。

綜合來看，這次的房價格下降的主要原因有三：第一是中央銀行對利率的提升。 2003年11月，澳洲中央銀行宣佈基本利率上漲0.25%，表示政府對房地產市場過熱以及澳幣堅挺的情況做出了相應的調控。此外，各家銀行對於房屋貸款額度的審核也更加嚴格。利率進一步上調的可能性，使許多投資者對於購房持保守與觀望的態度。第二是新南威爾士州對房地產投資者的新政策。2004年新南威爾士州出臺的新的稅收制度，對出售投資用房者新徵收出售價格2.25%的房屋出售印花稅，使得許多的投資者收手或者轉向投資。

第三是過速增長的房價對需求市場的阻礙。在過去的10年裏，高速增長的房價在2003年達到高峰，許多投資者以及首次購房者“望房興歎”。

業內人士認為，這次澳洲房地產的“退潮”，雖然可能給許多投資者帶來痛苦，但也為新的房地產開發和投資帶來契機。

首先，澳洲房屋供應量過量的問題並不嚴重。例如在新南威爾士州和維多利亞省，新房屋（除去市區的公寓樓之外）的供應量仍然處於供不應求的狀況。其次，海景別墅開發市場仍有利可圖。主要原因是可供開發的土地資源有限。而且不論對澳洲人還是海外人士來說，澳洲的海景與海灘是休閒與度假的天堂是一個毋庸置疑的觀念。投資或開發高品質的海景別墅仍是投資和開發商大有潛力的市場。再次，澳洲經濟仍然處於上升階段，人民的購買力並未減弱。大批新移民的湧入更成為澳洲房地產購買市場的生力軍。