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旧房重建

什么人适合选择自己重建House呢

老房子从结构到设计没有任何可以保留的意义，对自己心中的house有执着的追求和向往，经济情况允许。
还有一种大部分人选择的，比较适中的选择。 Alteration Renovation

虽然从每平方米造价来说，extension肯定是比新建贵，但是因为保留了一部分原有结构，整体工程造价还是比新建便宜不少的，尤其现在有很多extension的时候户主可以居住在房屋里面，加建工程不影响户主的日常生活，是现在大部分人理性选择后的结果。

Extension 也有很多种类，二层的加建肯定是比平层的加建每平米造价高，但是加建二层会是房屋品质有一个比较大的提升，在resale的时候也比较有优势。

现在很多人说的granny flat是加建里面最简单和常见的一种，属于affordable rental house, 只要土地面积，现有建筑面积合适，所有house都是可以加建granny flat的，granny flat 和普通加建的最大区别在于面积不能大于60平米；有独立的access；有独立的living, kitchen 和toilet。

总的来说，是新建还是加建真的要根据自己的经济能力，时间成本谨慎选择。

审批过程

1. 报council 审批
报council 审批一般分为DA（development application）和CC（construction certificate）两个步骤的。DA 属于报建申请， CC就是施工许可了。DA里面涉及的主要都是建筑设计的内容，CC里面就有很多engineer 要参与进来，是builder最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OC（occupation certificate）就可以入住了。
走council 报批，每个council 的要求会略有不同的，在council 网站上可以查询最基本的一些信息，一般都是在LEP（local environmental plan）和DCP（development control plan）

LEP是和土地有关的信息，大家可以根据自己的地址查询地块的情况，比如：

- zoning 土地性质

会告诉你在这块地上可以建什么，不可以建什么。最常见的是R2 low density residential低密度住宅区, 就是一般建dwelling house的地，可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat.

- Height 限高

- FSR floor space ratio 容积率

容积率是建筑面积除以土地面积达到的比值。每个council 要求不一样，和土地面积有很大关系，一般来说土地越小容积率越大，土地越大容积率越小。

- minimum lot size, 这个是和分地有关的。

- 其他一些类似于heritage, flooding的一些信息。

*强烈建议买house之前，先查询地块的基本信息，免得买下以后发现和自己想象中的计划有出入。或者去咨询council的town planner. 一般来说关于土地的zoning的信息在买房合同里面都有，是叫planning certificate 149. 大家一定要仔细看了

一些特殊的zoning （雷区）
Bush fire zone

几年前有个客人的高大上房子就是因为在很严重的bush fire zone, 所有窗子需要加很密的金属网，全毁了，整个一个监狱的感觉

Flooding zone
一个Wentworth point的真实案例：在几年的工作中，这个是唯二的DA没有批下来的case. 故事是这样的，客户从政府手上买了一块地打算自己盖house, 但是后来和council的接触中发现这块地属于deep flooding zone, council 的政策是不允许盖任何建筑的，只能当作露天洗车停车场一类的用途。我们的设计各种改，council 各种拒绝，客户各种不爽。最后没有办法，政府以原价回收这块土地。

有些在比较轻微的flooding zone 是没有问题的，不叫严重的需要做flooding report, $3000多，真心是不便宜，而且可能对设计会有不好的影响。

Heritage zone/conservation zone

Heritage 需要确定的是有没有属于heritage item的东东在地块上，如果有，对不起，那就是完全不能动。如果属于conservation zone ,相对好一些，一般是前脸不能大动，后面可以加建，总的原则是不能改变街道面貌，前脸的变动也要符合之前的风格等等，具体的每个council的要求不一样，喜好也不一样。设计到heritage的地，有时候也需要出heritage report的，价格也是不便宜。

DCP 就是详细的设计规范了，包括建筑风格，建筑密度，绿化率，边距，交通，日照，隐私等等一系列的问题，设计的时候所有因素都要综合考虑到的。因为涉及的太多，每个council要求也不一样，在这里就不一一细说了。
2. 报accredited/ private certifier 审批

这种就是我们平常说的CDC，其实相当于DA combine CC 的一种快递审批途径。特点就是速度快，一般2周申请就能下来。

不是所有项目都可以申请CDC，CDC对土地的大小有要求，是需要450平米以上8米以上面宽的地，不能属于heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以，对环境影响很大的，比如海边的一些地也不能申请走CDC。

如果确定可以走CDC，遵循的设计规范是NSW housing code, 和报批council 遵循的regulation 会有不一样。在可建面积，高度，容积率，边距等等很多问题上都有出入，所以客户是应该根据自己的实际情况选择的。
总结：选择走council 还是私人审批师需要综合考虑地块的信息，所属council的情况，自己的目标和时间成本决定的。

裝修房子或拆除重建

當業主想要將房屋升級的時候，他們通常面臨兩個選擇：裝修或者換別的房子。近來由於成本上升，他們發現又多了一個選擇——拆掉重建，確實有時建新房比裝修更省錢。

據時代報報道，澳洲建築師學會的咨詢部門Archicentre的維省經理哈里特（David Hallett）說，現在第三個選擇——拆掉舊房重新建——越來越受到歡迎。

在墨爾本的中環郊區和不受文物保護限制的近郊，有相當數量的業主都選擇拆除現有的房子，在同一塊地上蓋一套新的。甚至有人在買房的時候就明確表示，要把它拆掉重新建新的。還有人要在同一塊地上開發兩套或兩套以上的住宅。

為了應對這種需求，不少建築公司開始提供拆遷和建新房子的套餐計劃，即把兩項交易捆綁在一起。

拆掉舊房重新建之所以蔚然成風，主要是因為裝修費用昂貴。估價師懷特（Todd White）估計，每平方米的裝修費用是重建費用的2倍。對於更複雜的工程，比如增加一層樓，成本則更高。

地產公司Fletcher的經紀人Rob Fletcher先生也表示，「因為價格相對便宜，重新建新房現在成為更可行的方案。」

「如果你原先的建築條件良好，不必在建築上花太多錢，所有資金都可以投入內部裝修，」他說。「如果你原先的建築條件很糟糕，可能光在改良建築上，比如說重新布線、重新做屋頂，就要花費$ 50,000至$80,000。」

「這是裝修的隱藏費用。到了這一步，還不一定給你更多空間，因為你的錢是用到原來的建築上，而不是用在新的空間上。」

大規模的裝修很容易駛過30萬元的門檻。哈里特先生說，如果達到這個價格點，你就需要好好衡量自己的選擇。

相比之下，裝修雖然昂貴，但也有它的優勢所在。「它是為你專門設計的，與土地的大小、形狀是適合的，並與原建築形成一個和諧的整體。」

隨著時間的推移，裝修後的物業可能比新建的物業升值更快，特別是如果整條街都是古典式的舊房子，一座嶄新的建築跟周圍的街景不協調，可能會影響房屋的銷售。

哈里特先生強調，在比較裝修和新建的利弊時，需要對比具有可比性的事物。「如果工程結束後，你有一套與裝修後相似的建築，那麼180,000元可能讓你獲得一個186平米的新家——這將是標準型的房屋，天花板的高度是最低限額，室內設施也是最基本的標準，但它是全新的。

同樣的費用用在裝修上，可能會給你一個278平米的家。天花板會更高、空間會更寬敞。

另外，印花稅是決定是否翻新，重建或搬家的重要因素，除此之外，還需要考慮土地成本。

Fletcher先生說，房地產界有一句格言，房產的價值是在土地上，而不是房子的更新。「在許多情況下，房子會老化，任何改進都會因為過時而貶值。

但是從另一方面講，如果你有一座古典式的房子，你的房子越舊越值錢。